Acheter en viager occupé, un investissement immobilier judicieux

L’acquisition d’un bien immobilier destiné à conforter son patrimoine en prévision de sa retraite et de l’avenir des siens est beaucoup plus judicieuse s’il s’agit d’un bien non libre qui permet d’éviter tous les tracas que peut causer la gestion d’un bien immobilier acheté de manière classique et mis en location.

Transaction immobilière imagée

Le bien acquis restera occupé par le vendeur qui l’entretiendra de manière plus soigneuse qu’un locataire et y fera même souvent de petites améliorations pour sa qualité de vie.

Acheter en viager libre

Les biens à vendre en viager libre ne représentent qu’une toute petite partie du marché qui s’adresse principalement à des acquéreurs qui souhaitent occuper le bien dès l’acte ou pouvoir l’occuper rapidement.

Cette formule permet de ne pas devoir s’adresser à une banque.

Une canne de senior

Un regard neuf sur le viager

La génération active n’a pas forcément le réflexe de penser au viager alors que ce type de vente immobilière comporte de nombreux atouts pour les deux parties.

Avant tout aspect rémunérateur, l’acheteur permet à des aînés, qui en sont demandeurs, d’améliorer leur existence et de renforcer la santé financière de leur retraite tout en assurant à cette génération plus jeune et active une capitalisation immobilière qui peut s’avérer très bonne.

Le prix d’acquisition

Il est réduit à la valeur de la nue-propriété (bien dont on n’a pas la jouissance), le prix est donc diminué de la valeur du droit d’habiter réservé au vendeur.

Exemple. Un bien de 200.000 € vendu en viager par un homme de 75 ans qui continuera à l’occuper représente en nue-propriété environ 120.000 €. C’est ce montant qui sera le prix de vente réel, il est largement inférieur à la valeur normale du bien et constituera la base de calcul du bouquet et de la rente. De fait, cela procure à l’acquéreur, dans le cas de cet exemple, une rentabilité assurée et immédiate d'environ 80.000 €.

Maquette de maison en billets

Frais à charge

C’est la valeur normale (en pleine propriété) déclarée par les parties qui servira de base au calcul des frais, à savoir les droits d’enregistrement, les honoraires, l’hypothèque et les frais divers. À l’instar de n’importe quelle autre vente immobilière, les frais sont supportés par l’acquéreur.

Comme dans le cas d’une vente publique, les frais sont quelque peu plus élevés. En effet, en viager il est d’usage général dans le marché du viager que l’acquéreur supporte la commission d’agence. Par contre, l’acquéreur fait l’économie d’un acte de crédit hypothécaire.

4 avantages d’un investissement en viager occupé

Par rapport à un achat traditionnel, les atouts d’une acquisition en viager non libre sont principalement :

  • Le prix d’achat Le prix d’achat réel d’un bien vendu en viager occupé est celui de la nue-propriété, soit une partie de la valeur normale en pleine propriété.
  • La rentabilité immédiate Elle est définitivement acquise. Il s’agit du montant important (environ 80.000 € dans l’exemple ci-dessus) qui a été retiré afin de valoriser le droit réservé au vendeur. Cette rentabilité augmente encore en cas de décès prématuré du vendeur.
  • La gestion locative Dans le cas d’un viager occupé, le crédirentier, ancien propriétaire, entretient le bien généralement beaucoup mieux qu’un locataire et utilise bien souvent une partie du bouquet pour faire des petits travaux dans le bien dont l’acquéreur est devenu propriétaire. De quoi ne pas se soucier de l’état des lieux, des rénovations, du chômage locatif, des mauvais payeurs, des dégradations...
  • L’allègement fiscal Ni taxe ni précompte immobilier pendant toute la durée d’occupation par le vendeur.

Stratégie de placement

Si vous êtes un investisseur qui cherche à se constituer un petit patrimoine immobilier, sans nécessairement envisager d’occuper le bien, même plus tard, acheter un viager occupé s’impose assez logiquement. La situation du bien importe peu, choisissez un endroit à bonne capacité de plus-value. L’achat d’un viager restant occupé par le crédirentier nécessite très peu de présence sur place.

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