Vendre en viager, quelles garanties ?

Le viager est un bon investissement pour l’acquéreur, mais surtout une opération avantageuse pour le vendeur. Grâce à ce type de transaction, ce dernier améliore significativement sa situation financière en toute sécurité grâces aux garanties contractuelles.

Vendre en viager, en quoi cela consiste ?

La vente en viager consiste à céder un bien immobilier (appartement ou maison) en contrepartie d’un petit capital (bouquet) et d’une rente, dont les versements sont appelés arrérages. Le versement de cette rente par l’acquéreur-débirentier se fait de manière mensuelle au profit du vendeur-crédirentier pour une durée maximum déterminée correspondant généralement à son espérance de vie.

Il existe deux types de viagers, à savoir le viager libre et le viager occupé. Dans le cas d’un viager libre, le crédirentier laisse directement son bien immobilier et sa jouissance à l’acquéreur, dès la signature de l’acte notarié. En fonction de son choix, le débirentier peut occuper le logement ou le proposer à la location.

Concernant le viager occupé qui représente 90% du marché, il permet au crédirentier de conserver la jouissance (usufruit) de son appartement ou de sa maison jusqu’à son décès, avec un complément de revenus et en toute sécurité financière.

Un capital et un complément de revenu défiscalisé

Comme nous l’avons évoqué précédemment, la vente en viager permet au crédirentier de percevoir une rente mensuelle indexée. Cette rente n’est pas considérée par le fisc comme étant un revenu. En d’autres termes, elle n’est pas imposable.

Outre la rente, lors de la signature de l’acte de vente, le vendeur-crédirentier perçoit généralement un capital restreint appelé bouquet. Bien que ce dernier ne soit pas obligatoire, la majorité des contrats de vente en viager prévoit son versement qui n’est pas imposable non plus.

Une rente indexée

Hormis la défiscalisation, il est important de noter qu’un contrat de vente en viager prévoit, dans la majorité des cas, l’indexation de la rente. En d’autres termes, le montant de la rente fait l’objet d’une révision annuelle pour qu’il puisse s’adapter au coût de la vie.

Des frais réduits

C’est l’acquéreur qui prend en charge la majorité des frais indispensables à la réalisation de la vente en viager.

L’acquéreur-débirentier doit s’acquitter entre autres des frais d’agence immobilière et des frais de vente. De son côté, le vendeur peut donc se dégager des frais d’agence et se focaliser uniquement sur :

  • Les frais nécessaires au certificat PEB
  • Les frais liés à la réalisation de l’étude de sol
  • Les frais relatifs aux renseignements urbanistiques

Toutefois, il faut savoir que le crédirentier peut être amené à réaliser un certain nombre de dépenses supplémentaires, dans le cas d’un viager occupé. Il doit s’acquitter du précompte immobilier et des frais d’entretien courants du logement.

Une solution pour continuer à vivre chez soi

Comme nous l’avons mentionné précédemment, il est possible de choisir entre un viager occupé et un viager libre.

Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur peut continuer de vivre dans le logement et de conserver l’usufruit de celui-ci, tout en percevant un complément de revenus qui le met à l’abri. 

En d’autres termes, il peut poursuivre l’occupation de son logement, tout en optimisant ses revenus grâce à la rente et à l’éventuel bouquet versé lors de la signature de l’acte de vente.

Une solution pour se dégager de la gestion de son bien

Si le viager occupé offre au crédirentier la possibilité de poursuivre l’occupation de son logement et de garder l’usufruit de celui-ci, le viager libre lui permet d’éviter le paiement de tous les frais qui peuvent impacter son revenu.

En effet, en optant pour un viager libre, il laisse la pleine propriété du bien à l’acquéreur et n’est plus tenu de s’acquitter des frais et aléas de gestion de celui-ci.

Les garanties du vendeur

Le vendeur-crédirentier est très bien protégé, il bénéficie d’une triple garantie : Le privilège de vendeur, la clause résolutoire et une inscription hypothécaire.

Le privilège du vendeur prévu par le Code civil permet au vendeur, au cas où le paiement de la rente n’est pas effectué, de mettre en œuvre la saisie du bien à son profit par préférence aux autres créanciers afin de récupérer les sommes impayées.

La clause résolutoire est expressément insérée dans l’acte de vente, ce qui permet au vendeur de demander la résolution de la vente en cas de défaut de paiement d’une échéance tout en conservant le bouquet et les arrérages déjà perçus.

L’inscription hypothécaire permet au vendeur-crédirentier en cas de vente de l’immeuble par l’acquéreur de primer sur les autres créanciers éventuels de l’acquéreur.

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