Le viager, une procédure de vente ordinaire aux modalités particulières

Vendre en viager un immeuble, c’est avant tout faire une vente d’immeuble.
Notre agence spécialisée en viager est là pour vous guider dans toutes vos différentes démarches.

La particularité d’une vente en viager consiste principalement dans les modalités de paiement. Le prix de vente est converti, en tout ou en partie, en paiements mensuels : la rente. Dans la majorité des cas, elle est précédée d'une forme d’acompte : le bouquet.

La rente viagère s'éteindra au décès du vendeur ou après une période prédéterminée en fonction de l'espérance de vie du vendeur. À l'acte de vente en viager, le vendeur devient le crédirentier et l'acquéreur, le débirentier. Pour le reste il convient de s’en référer aux règles propres à la vente d’immeubles.

Une jeune femme et une senior

Le viager traditionnel

C’est une belle solidarité entre deux générations par laquelle chaque partie y trouve son compte.

Acheter en viager, c’est faire un placement immobilier intéressant pour la génération active et apporter un soutien financier d’un montant appréciable aux seniors.

C’est ce que nous proposons, dans le respect de cette pratique éprouvée depuis des siècles.

Une femme déchire un contrat

Attention aux faux viagers

Ne vous laissez pas abuser par une formule alternative, soi-disant inventive, de vente en viager qui vous est proposée par certains agents immobiliers comme « un viager heureux » !

En réalité, ce n’est pas une vente en viager qu’on vous propose, c’est une vente classique du bien en pleine propriété assortie d’un bail à vie concédé au vendeur pour lui permettre de poursuivre l’habitation du bien qu’il vend.

Lors d’une vente en viager, on ne vend qu’une partie de la propriété (la nue-propriété) et l’autre partie (l’usufruit) est réservée à vie au vendeur, ce qui lui donne plus de droits et de garanties.

Pourquoi refuser ce genre de formule ?

Pour le vendeur : Il se retrouve avec un capital important qu’il aura beaucoup de mal à faire fructifier et s’expose au risque de le dilapider.

Sa qualité de locataire ne lui donne pas les protections légales qui entourent la vente en viager, ni les mêmes droits que ceux d’un usufruitier. Par ailleurs, s’il doit un jour quitter son bien, avec son bail à vie il arrête simplement de payer le loyer alors qu’avec un vrai viager et la réserve d’un droit d’habitation, il percevra un complément de rente indexé.

Pour l’acquéreur : Les banques ne font pas de crédit pour la vente d’un bien immobilier grevée d’un bail à vie, l’acquéreur doit donc disposer de la totalité du prix et des frais. De plus, la valeur d’un bien immobilier grevé d’un bail à vie est inférieure à sa valeur normale sur le marché, elle subit une décote.

Deux formules à envisager

  • 1. Le viager occupé Il représente à peu près 95% des ventes en viager. C’est le cas de figure où le vendeur souhaite rester dans ses murs. Il vend la nue-propriété de son bien et continue à y vivre sans rien changer à son mode de vie. Il perçoit un petit capital (bouquet) à l'acte et reçoit chaque mois une rente indexée chaque année. Si un jour, il désire ou doit quitter son bien, il peut le faire en bénéficiant d'un complément de rente payable à vie, ou d’un capital si les parties en conviennent.
  • 2. Le viager libre Il ne représente qu’une petite partie des ventes en viager, c’est le cas de figure où le vendeur souhaite quitter ses murs ou vendre un bien mis en location. Il vend alors la pleine propriété de son bien et évite les soucis d’une gestion locative (dégâts, loyers impayés, chômage locatif, rénovation en fin de bail etc.). Il perçoit son bouquet à l'acte et reçoit chaque mois une rente indexée nettement plus importante que pour un viager occupé qui viendra compléter sa pension de retraite et lui permettra, le cas échéant, de se loger ailleurs.

Comment se calcule la rente viagère ?

Voici les principaux paramètres pris en compte pour établir le calcul de la rente viagère :

  • La valeur du bien en pleine propriété (valeur vénale) qui tient compte des critères habituels d'évaluation :
    Superficies, état général, localisation, conditions du marché immobilier, ...
  • Le montant fixé pour le bouquet.
  • Le bénéficiaire de la jouissance du bien après l'acte (bien libre ou pas).
  • L'existence d'un ou deux crédirentier(s), bénéficiaire(s) de la rente.
  • L'âge du ou des crédit-rentiers.
  • La limite de durée du paiement de la rente.
  • Le niveau des taux d'intérêt et d'inflation.

Notez que le bouquet n’est pas obligatoire, mais que plus le vendeur est âgé, plus le bouquet doit être important, de manière à ce que les rentes soient supportables pour l’acquéreur. Pour un vendeur dont l’âge se situe autour des 70 ans, le bouquet peut même être nul (ce qui est plutôt rare) ou d’un faible montant (10 à 15% de la valeur du bien).

Spécificités de la vente en viager

Lors d’une vente en viager, les parties ont une grande liberté de convention pour ce qui est des conditions particulières.
Nos conventions disposent en principe des conditions suivantes :

  • Entretien / travaux Si le bien est vendu libre d’occupation, tous les frais d’entretien et travaux seront à charge de l’acquéreur-débirentier dès l’acte authentique. Si le bien est vendu grevé d’un droit d’usufruit (ou d’habitation) au profit du vendeur-crédirentier, les frais se répartiront comme suit : l’acquéreur-débirentier supportera les grosses réparations incombant au propriétaire sauf si celles-ci sont dues à un manque d’entretien du bien par le crédirentier. Le crédirentier supportera tous les autres frais d’entretien et de réparations ordinaires tant qu’il aura la jouissance du bien.
  • Taxes / précompte immobilier Si le bien est vendu libre d’occupation ceux-ci seront supportés par l’acquéreur- débirentier dès l’acte authentique. Si le bien est vendu grevé d’un droit d’usufruit ou d’habitation au profit du crédirentier, ils seront supportés par celui-ci tant qu’il bénéficiera de son droit.
  • Assurances L’acquéreur-débirentier devenu propriétaire « des briques » prendra en charge l’assurance bâtiment, même si le bien reste occupé par le vendeur-crédirentier. Dans ce cas, ce dernier devra assurer le contenu.
  • Solidarité / garanties L’acquéreur obligera ses héritiers et ayants droit pour toute la durée du viager. En garantie du bon paiement de la rente, le crédirentier bénéficiera de son privilège de vendeur ainsi que d’une inscription hypothécaire et d’une clause résolutoire.
  • Cession / revente L’acquéreur-débirentier pourra toujours céder le bien à un autre acquéreur pour autant que cela ne modifie en rien la situation du crédirentier. Si le débirentier veut se décharger totalement de ses obligations, il devra cependant s’assurer préalablement de l’accord du crédirentier.

Règles importantes

Le marché viager est bien réel mais petit, il impose le respect de règles importantes :

  • Une estimation du bien immobilier à sa juste valeur.
  • Un rapport bouquet/rente viagère adapté.
  • Un choix de durée approprié pour le service de la rente.
  • Une méthode de calcul de la rente rigoureuse, tenant compte de plusieurs paramètres mis à jour régulièrement.
  • La rédaction d’un compromis de vente clair et précis, assurant une relation saine entre le crédirentier (vendeur) et débirentier (acheteur) dans le futur.
Couple seniors

Vendre en viager

Avec la vente en viager de son habitation, l’ancienne génération profite financièrement de son patrimoine sans modifier son cadre de vie ni ses habitudes si elle choisit un viager occupé.

La vente en viager permet au vendeur de bénéficier d’un petit capital (le bouquet) assorti d’un revenu mensuel indexé (la rente), le tout lui permettant de réaliser certaines dépenses immédiates et de faire face au coût de la vie et des soins de santé.

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Maquette de maison et sigle pourcentage

Acheter en viager

Les taux d’intérêt sur l’épargne sont négligeables et l’expérience nous enseigne qu’en temps de crise les marchés boursiers s’affolent.

Le bon réflexe est donc de sécuriser ses investissements dans la brique, d’autant plus que le marché immobilier belge est historiquement beaucoup plus stable que les autres marchés européens.

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